Още за ремонтите на сгради

През изминалите два месеца, за разлика от минали години, се усеща намаление на броя и обема на сградните ремонти както в частните, така и в обществените сгради. Трудно обясними са причините за този спад, пък и е рано за окончателни изводи, но производителите и дистрибуторите на строителни материали го потвърждават, а те са най-достоверния информатор.
Около шумно огласяваните пропуски и грешки при ремонта в НДК изскочиха наяве премълчавани и недоценявани проблеми около подготовката на ремонтите в обществените сгради. Същите проблеми ги има и при подготовката за ремонти на частни и корпоративни сгради, но собствениците си понасят негативите, съзнавайки и оценявайки, че ако има пропуски и вини, те са си техни и затова не вдигат шум.
Потърпевшите и анализаторите на ремонтните несполуки класифицират причините за възникващите проблеми - оскъпявания и закъснения така:
• слаба или недостатъчна подготовка;
• дефицит на квалифицирани работиници;
• недостатъчни познания и умения у ръководния и контролиращия персонал;
• динамиката на пазара (предлагането) на строителни материали.

Всеизвестно е, че ремонтът не е и не бива да е самоцелна дейност, въпреки че някои, които имат излишни пари и завишена суетност, или имат възможност „да усвояват средства“, правят и това. Ремонтите са скъпа и ще стават все по-скъпа дейност. Губят се не само пари, но и време и нерви, а не рядко добри приятели и имидж.
Многогодишният опит показва, а тазгодишните случки в държавни и общински, а и частни сгради по Черноморието потвърждават, че подготовката за ремонт масово се подценава.

Практиката указва, че преди да се започне ремонт е необходимо добре да се изяснят и преценят отговорите на следните шест въпроса:
• Защо ще се прави ремонт и какво конкретно се цели или ще се постигне чрез него?
• Какъв да е обемът (видове работи и количества) на ремонта?
• С какви материали ще се изпълняват видовете работи?
• На кого е най-изгодно да се възложи изпълненото?
• Кой ще контролира и координира работата по изпълнението на ремонта?
• Продължителност и стойност на цялото мероприятие.

Проучването преди да се започне ремонт, дали да се започне и в какъв обхват да се извърши той, никога не е безплатно, а в някои случаи е доста скъпо, но винаги си струва да се извърши.
В книгата на Издателство СЕК „Строителни ремонти - материали и технологии“ са формулирани подробно конкретни съвети по отношение на ремонтите от практиката. Някои от тях:
• Ако не знаете кое как се прави и колко ще струва винаги е по-изгодно задачата да се повери на доказани и лоялни специалисти.
• Бъдете предпазливи към рекламните проспекти. Те не са предназначени за ръководене на ремонта, а за пласиране на продукция.
• Преди да се започне ремонт трябва да се изпълнят значителен брой процедури, но най-важен е анализът на събраната или закупена техническа, търговска, финансова и социална информация.

Какво точно трябва да се проучи, как да се анализират резултатите от проучването и как да се определи ефективността на капиталовложението за ремонта е обяснено в наръчника на Издателство СЕК „Строителство и ремонти - правила и процедури“ и в различните ръководства за съставяне на бизнес планове, но главното е в коректните отговори на формулираните по-горе шест въпроса.

Ремонтът е строеж. За повечето ремонти е необходимо разрешение за строителство и различни протоколи. Преди да започнете, проверете дали не попадате в тази категория, защото неприятностите след това са големи.
Ако ремонтът е с цел откриване на стопански (търговски) обект, винаги ще трябва разрешение за строителство, след това разрешение за ползване и затова е по-добре те да са осигурени предварително.
Практиката е отработила нормативи кои ремонти кога и как следва да се извършват и тези нормативи трябва да се ползват и спазват.
Извършването на ремонт е влагане на финансови ресурси (капитал) с различни цели, от които главната е осигуряване на бъдещи печалби. Ремонти се извършват и само със социална насоченост, но това става след прецизни разчети за бъдещата полза на обществото или на частния инвеститор, което погледнато в по-широк смисъл е също търсене на печалба.
Комисията по международно търговско право при ООН (UNCITRAL) в своето Ръководство за съставяне на договори за строителство, препоръчва на всеки инвеститор (клиент, възложител), когато възнамерява да извърши инвестиции в определен строеж или ремонт, да проучи и анализира възможно най-голямо количество техническа, търговска, финансова и друга информация, за да бъде в състояние да реши дали да извърши капиталовложенията и да определи естеството и обема на работите. Тази препоръка не е новост за никого, но по различни причини често не се спазва, когато се харчат обществени, а и частни средства. А тази препоръка се отнася в по-голяма степен за ремонтите, чрез които се правят преустройства, реконструкции и модернизации.

Освен отговора на формулираните по-горе шест въпроса, инвеститорът трябва да потърси начин да установи най-точно в предварителния стадий и:
• Какво точно ще се извърши, включително и предизвиканите от ремонта съпътстващи видове работи?
• Каква е лимитната (референтната) стойност и оценка за вместването в нея?
• Възможности за евентуални закъснения.
• Необходим и реален срок за откупуване на вложените средства.

Знанията за целесъобразността, цената и сроковете на престоящия ремонт все още не са достатъчно решаващи за започването му, те са изходни данни за цялостната разработка и обосновка.
Както за всеки строеж, така и за всеки ремонт важат правилата на Европейския регламент, установени у нас с чл. 169 ЗУТ, които накратко казано гласят, че при ремонта трябва да се осигурят или запазят:

1. механично съпротивление и устойчивост;
2. безопасност в случай на пожар;
3. хигиена, здраве и околна среда;
4. достъпност и безопасност при експлоатация;
5. защита от шум;
6. икономия на енергия и топлосъхранение;
7. устойчиво използване на природните ресурси.

Участниците в ремонтния процес

В планирането, проучването, проектирането, договарянето, изпълнението, контрола и приемането на ремонтно-строителните работи участват основно две лица:
инвеститорът (възложител)
и изпълнителят.
Строително-ремонтната дейност може да е с различен обхват: от обикновено боядисване на стена или врата, до цялостна реконструкция на болница, училище или производствено предприятие, включително смяна на предназначението им. Затова ръководещите участници може да са двама, но може да са и голям брой. Винаги е важно обаче да са поименно определени физическите лица, които ще носят отговорностите за целесъобразното изразходване на средствата, за качеството, за срока.
Възложителят на строителния ремонт е физическо или юридическо лице, което е носител и реализатор на инициативата. Реализатор на инициативата в конкретния случай означава, че той ще поеме всички отговорности по изпълнение на седемте точки по чл. 169 от ЗУТ, описани по-горе, ще осигури необходимите съгласувания и разрешения, ще контролира, ще застрахова и ще плаща за извършената работа в съответствие с договора.
В практиката се случва дребните възложители да не оценят предварително отговорностите си при един „дребен“ ремонт. Договарят се с майстор и започват. Когато дойдат отговорностите, те се оправдават с незнание, но това незнание по закона не е оправдание.
Възложителят трябва да е наясно:
• необходими ли са по закон проекти или не и ако трябват да ги поръча, съгласува и одобри;
• необходимо ли е разрешение от някой орган или не и ако е необходимо, да го осигури;
• необходимо ли е съгласуване със съсобственици или съседи и ако е необходимо, да направи това съгласуване по възможност писмено;
• необходимо ли е да се спазва режим по отношение на движение, шум, складиране на материали, паркиране на превозни средства и др.
Възложителят трябва да знае и да помни, че носи отговорност за здравето и живота на работещите по ремонта, ако с договор не е прехвърлил тази отговорност на друго лице.

Възложителят трябва да се погрижи за:
• Опазване на реда и чистотата около ремонтната площадка. Не е допустимо строителни отпадъци да се складират извън ремонтната площадка. Не е допустимо строителни отпадъци да се изхвърлят в и край кофите за смет. Задължително е строителните отпадъци да не замърсяват асансьори, стълбища, тротоари и други общи части. Задължително е общите части, през които са пренасяни строителни отпадъци, да се почистват незабавно.

• Осигуровките на работниците, които изпълняват ремонта. Лекомислието на възложителите по отношение на осигуровките може да им излезе твърде скъпо, ако се случи злополука на територията на ремонтирания обект.
• Безопасното съхранение на материалите, които ще се използват за ремонта. Опасни последици за възложителя може да има всяко неохранявано или необезопасено съхранение на материали, особено ако до тях имат достъп деца.

Възложителят трябва да контролира превъзлагането. Безконтролното превъзлагане крие опасности от кражби, от компроментиране на качеството, от несполучлива замяна на материали и технологии, от злополуки и даже от умишлени травми с цел изнудване.
Възложителят трябва да полага необходимите усилия и грижи за осигуряване на работен фронт, доставки и плащания, съобразно уговорения график. Графикът може да е писмен или устен, но трябва да се спазва, за да имат изпълнителите респект и да се чувстват задължени.
Възложителят има грижа и задължение да осигури координацията между останалите участници. Полезно и уместно е възложителят да възлага задачите писмено, ясно и конкретно, като уточнява предварително обема, изискванията за качество, срока и цената.
Проектант на ремонта се наема, когато това е нормативно необходимо. Много са случаите, когато нормативно не е необходим проектант, но е препоръчително възложителят да потърси такъв. Повече подробности за проектиране на ремонтите има в книгата на СЕК „Строителство и ремонти - правила и процедури“.
Изпълнителят на строителния ремонт е физическо или юридическо лице, с което възложителят е сключил писмен или устен договор да изпълни целия или част от ремонта.
Задълженията и функциите на изпълнителя се определят от възложителя. Всеки изпълнител се стреми той да определя правилата на взаимоотношения, той да доминира при вземане на решения, той да диктува технологията, сроковете и цените. В подобни стремежи няма нищо лошо, стига възложителят да позволява това.

ОЩЕ ПРЕПОРЪКИ КЪМ ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ:
Ремонти, в т.ч. реконструкции, модернизации и преустройства по принцип и закон възлага собственикът на сградата или съоръжението. Ако възложителят не е собственик, той трябва да има законово установено пълномощие, особено ако ремонтната дейност ще бъде свързана със спазване на нормативни процедури. Когато ремонтът се отнася за видове работи без засягане на конструкции, за вътрешни инсталации без засягане на общи части и т.н., възложител може да бъде наемателят, без да представя някому пълномощия.
Възложителят на ремонта е заинтересован да възлага работите на легитимна строителна фирма или предприемач, от която би могъл да търси отговорност. Не са редки случаите на ощетени възложители, които възлагат ремонти на случайни, неизвестни за тях фирми или „майстори“, които получавайки аванс, изоставят работата. В други случаи уж добре свършена работа се оказва дефектна, но изпълнителят не може да бъде намерен да отстрани дефекта.
Не е препоръчително при възлагането на ремонта инвеститорът (възложител) да се ръководи само от цена и срок. В повечето случаи определящо се оказва качеството, но качеството трябва да бъде гарантирано, т.е. трябва да е възможно да бъде намерен изпълнителя, за да отстрани дефекта в договорения срок.
Най-честите грешки на възложителите са възлаганията без осигурена гаранция за качество. Възложител на ремонти е този, който има пари да ги плати, но и знае какво иска.
Как се осигурява гаранция за качество е описано в книгата на СЕК „Строителство и ремонти - правила и процедури“. Тук отбелязваме само, че най-малкото, което е необходимо, са поне достоверните референции.

ПРЕПОРЪКИ КЪМ ИЗПЪЛНИТЕЛИТЕ
Изпълнители на ремонта, в зависимост от неговия обем и сложност, могат да бъдат строителни фирми, предприемачи или физически лица.
Строителните фирми най-често са специализирани за различни видове СМР и са съответно съоръжени за тази цел.
Предприемачите са посредници (фирми или физически лица), които „поемат“ изпълнението на ремонта или на отделни части, осигуряват изпълнители, следят за качеството и срока. Те удостоверяват какво трябва да се плати или плащат на изпълнителите, в зависимост от договорните взаимоотношения с инвеститора.
Физическите лица - „майстори“ или „бригадири“ поемат за изпълнение ремонти на своя отговорност, без да поемат фактически никаква отговорност. В замяна на това ремонтът, възложен директно на майстори, е по-евтин.
Възложители на ремонти, които възлагат работа на физически лица без договор, трябва да са наясно, че носят всички отговорности, свързани с изпълнението, при което рискът не е малък.
Ако естеството и обемът на работите изискват или налагат наемане на инвеститорски контрол, на строителен надзор, на авторски надзор и след това разрешение за ползване, възложителят трябва да установи това навреме. Последствията от забравяне или забавяне на тези процедури са неприятни и твърде скъпи.
По смисъла на Закона, а и по чисто практически съображения всеки строителен ремонт се счита за „строеж“. Ако е така, то и всички строителни правила би трябвало да важат и да се спазват при ремонтите. Напомняме освен това записаното към всяка алинея, точка и буква от чл. 137 на ЗУТ и В Наредба № 1/2003 г., че всяка реконструкция, преустройство, основен ремонт и смяна на предназначението се третира винаги към съответната категория, в която попада строежа. Няма записано условие дали ремонтът е малък или голям, дълъг или къс и т.н.
При ремонтите се спазват съответните наредби или правилата за извършване и приемане (ПИПСМР); спазват се технологичните указания; спазват се правилата и изискванията за безопасност, за доказване на съответствието и подобни.
По отношение на проектирането инвеститорът (възложител) може да си позволи по-голяма свобода. Инвеститорите знаят добре за тази възможност, често прекаляват с нея и се налага след това да съжаляват.
Когато при ремонт се променя, макар и частично, конструкцията или натоварванията, за които е изчислена тази конструкция и особено когато се променя предназначението или функциите на сградата, съответно съоръжението, то тогава трябва проект, съгласуван и одобрен по реда за ново строителство и то за съответната категория.
От казаното по-горе не следва, че в други случаи (когато не се засяга конструкцията) не бива да се прави проект. Напротив - винаги е препоръчително да има проект, най-малкото, за да може да се изработи количествена сметка и предварителна стойностна сметка.
В много случаи инвеститорът (възложителят) може да "промуши" ремонта без проект, с което ще спести време, т.е. ще извлече ползи, но при това положение той поема и съответни рискове.
Рисковете се резюмират така:
• при засягане на конструкцията е опасно да не се наруши устойчивостта или да се предизвика проверка и спиране на ремонта от властите за дълго време;
• при смяна на инсталации да не се знае и разбере кой какво прави, с какви материали, за колко пари, да няма оценка за качеството и в крайна сметка хитрината да доведе до оскъпяване и даже до компрометиране на инсталацията.
• топло и шумоизолации да не се изпълнят по подходящ и удовлетворителен начин и средствата да се похарчат напразно.

Ако за момент условно не се съобразим със законовите изисквания и погледнем на проектния проблем само прагматично, ще установим, че преди да започнем ремонт, в т.ч. преустройство, модернизация или реконструкция, или както е модерно да се казва "рехабилитация" или "саниране", трябва да знаем какво целим и какво (колко) ще ни струва постигането на тази цел. А знаенето в случая става чрез проекта. Друг е въпросът дали ще пишем и чертаем много, колко страници сметки трябват, от какви източници ще вземаме цени за проучване и цени за проектиране.
Ако ще изграждаме нова сграда или съоръжение, можем да намерим цени за m2 или m3, или за m линеен. Тези цени (например в сп. "Строителен обзор", бр. 7-8, всяка година) са достатъчно точни като предварителни. Като знаем тези цени и поискаме оферти от изпълнители или посредници, лесно ще установим цената на бъдещото строително начинание.
За ремонта обаче не може да се ползва аналогова цена. Винаги е необходима проектна сметка, защото "глобалната сума" винаги се оказва грешна.
Чертежите може да се правят "на ход", т.е. да не се правят, а да се работи по указание, защото и да ги има, най-често не съответстват на действителното положение, но без предварителна сметка започва само онзи, който не си знае сметката. Не богатият, а немислещият, защото богатият не работи без сметка.

Ценообразуване на строително-ремонтните работи
Принципът на ценообразуване при ремонтните работи е същият, както при новото строителство, но при ремонтите има допълнителни специфични трудности. Тук изхождаме от подробните обяснения за ценообразуване и отчитане при ново строителство, дадени в наръчника „Строителство и ремонти - правила и процедури“ и дообясняваме някои подробности.
Правилно е и е по-лесно за инвеститора-възложител той да съставя списък на видовете работи, които ще се изпълняват и да обявява състезание за размера на единичните цени. С наименованията на видовете работи да подсказва какво се включва в този вид работа. По този начин ще се избегне трудоемката и пълна с изненади работа по съставяне и контрол на единични анализни цени. Те пак ще се съставят, но от състезателите оференти.
Повтаряме, че в наименованието на видовете работи или в специално обяснение под черта трябва да се пояснява какво се включва в този вид работа.

Например:
Не се пише мазилка вътрешна, а се пише мазилка вътрешна еднопластова (двупластова, хастар, фина) от готова хоросанова смес М 2.5.
Не се пише само блажно боядисване, а се пише боядисване с алкидна боя в един пласт след грундиране.
Ако и когато инвеститорът (възложител) е уточнил предварително чрез състезание или чрез договаряне пълен списък с цени на видовете работи, той няма да има ангажименти с проверки на анализи и фактури, с уточняване на часови ставки и т.н.
Инвеститорите (възложители) все по-малко се интересуват от строителната калкулация, когато договарят и когато плащат. Те предизвикват състезание за единични цени на окрупнени или разчленени видове работи и не се интересуват от разбивката. Така е при почти всички поръчки, плащани с частни средства.
Когато обаче финансирането е с обществени средства, и особено когато е по Закона за обществените поръчки (ЗОП), включително и по Наредбата за влагане на поръчки под праговете се прибягва, с нужда и без нужда, до предварителни калкулации и до плащане по анализни цени.
Знае се, че точно количество на видовете работи при ремонт не може да се определи предварително. Знае се обаче, че е напълно възможно да се направи предварително точен списък на видовете работи, които е възможно да възникнат за изпълнение и този списък да се подаде на състезаващите се за поръчката. Те да дадат своите предложения за единични цени без да прилагат анализи. Класирането за показателя цена да стане по тези предложения.
Знае се, но не се изпълнява, главно защото инвеститорите на обществени ремонтни поръчки си имат други съображения и резерви.

Какво е необходимо за ценообразуването при ремонтите:
• трябват специалисти, които разбират от тези работи и са едновременно и ценовици и технолози;
• трябват количествени сметки (даже и неточни), съдържащи пълен списък на видовете работи, които е възможно да се появят;
• трябват разходни норми;
• трябват типови единични анализни цени, правени по различни методики, или поне познания за строителната калкулация;
• трябва разузнаване за цените на труд, материали, машиносмени, допълнителни работи, утежнени условия, които прилага конкуренцията или конкуриращите се кандидат-изпълнители;
• трябва старателно проучване за подходящите материали, особено когато ремонтът ще се извършва без проект, т.е. без проектни спецификации за характеристиките на необходимите материали.