НачалоСтроителни цени и сметки

Строителни сметки и цени

Академия СЕК провежда семинари и дистанционно обучение "Строителни сметки, цени и оценки" и "Инвеститорски контрол на строежи и ремонти".

Експертите на "Консулт - СЕК" ООД и "Стройексперт - СЕК" ООД могат да Ви консултират при изготвяне на строителни сметки, подготвяне на оферти, инвеститорски контрол или да свършат цялата работа по Ваша заявка.

Допълнителна информация по темата можете да намерите в книгата на СЕК "Строителни сметки и цени".

Определения за строителни сметки

Целта на строителните сметки е да определят първо приблизително и след това по етапи и точно цената на строежа в проектния етап и в строителния етап. Изключителна рядкост е проектната цена (стойност) и строителната цена (стойност) да се покрият. Много рядък случай е проектната цена да е по-голяма от строителната. Разминаването е разбираемо и трябва да се приема като нормално явление, а не като изненада или измама, както са склонни да го приемат някои инвеститори. В световната преса и в специализираните издания непрекъснато се пише за тези разлики, но те съществуват и ще съществуват и това не са мошеничества, а естествени процеси.

Почти всеки строеж се започва и изгражда с кредит или с бюджетни средства. Този, който дава кредита или отпуска бюджетните пари, проверява стриктно проектната цена и главно ефективността, а искащият кредит или бюджет е принуден, за да докаже ефективността, да мине на ръба на необходимостта и дори умишлено да пропусне нещо. Подобни примери в действителността (2004 г.) има много. Всички знаят, че мостът над Дунав, язовирите по Горна Арда, тунелът под Шипка, Софийското метро и т.н. са строежи с труднодоказуем ефект. Институциите, които трябва да ги наложат в интерес на бъдещето, също знаят това и затова ще са принудени да занижат сметките за стойностите, надявайки се истината да се установи, когато вече няма възможност за връщане. Помним споровете около сметните стойности на тунела под Ла Манша - тогава се пишеше, че строителството излязло почти двойно по-скъпо от проектното, а истината беше, че строителството струва толкова, колкото трябва да бъде, но защитниците на проекта са съкратили проектната цена, за да осигурят кредитирането. В Българската практика това явление е особено често срещано, особено при обществените поръчки. Така стана при строителството на РВД, на летището, на стадион “В. Левски”, на ВИП-аерогара на пристанище Бургас и т.н. - почти навсякъде. Налага се даже, за да се избегне обществен скандал, по време на строителството да се нагласи разваляне на договор и смяна на изпълнителите, за да не се изложат ръководни лица от инвеститорската институция. Подобни варианти са разгледани по-подробно в книгата на СЕК “Договарянето – хитрини и капани”.

Неминуемите различия между проектната и строителната цени произхождат и от методиките за съставянето им, които са различни.

Ценообразуване по окрупнени показатели

Окрупнените ценови показатели са или средни за страната, или средни за региони, или средни за определен вид сгради, или съоръжения и винаги ориентировъчни. Те се съставят по статистически методи, от браншови организации или специализирани експертни фирми. Когато се касае за строителство, е твърде рисковано да се ползват брокерските бюлетини за цените на недвижимите имоти. Строежът става недвижим имот, едва когато получи държавното разрешение за ползване. Недвижимият имот може да е неколкократно по-скъп от строежа и в това няма нищо неестествено, защото поне половината от тази разлика е заради лихвите по кредита, заради риска, заради местоположението, заради различни манипулационни конюнктури.
Експертно-консултантските фирми и строителните предприемачи разработват окрупнените цени на база сметки и на база статистически данни и ги съпоставят. След съпоставка, по пътя на експертните оценки съставят цени за m2 бруто площ и m3 бруто обем, за линеен метър, за определени модули от строежи или за единица от окрупнени видове работи. От публикации на подобни цени е известно например, че към средата на 2004 г. някои строителни стойности имат следните размери:

     жилищни сгради               бруто площ,     m2                460 лв.
                                                   бруто обем,     m3                150 лв.
     едноетажни магазини    бруто площ,     m2                660 лв.
                                                   бруто обем,     m3                120 лв.
    сглобяеми производ-
         ствени халета                бруто площ,     m2                490 лв.
                                                   бруто обем,     m3                   88 лв.
     второкласен път-
       ново строителство                                     km                785 хил. лв.
     водопровод чугун                                         ф 150 m     160 лв.
     стоманобетон, вкл. кофражи                   m3                212 лв.

Тези примери са поместени тук само като илюстрация за съществуването на окрупнените цени и не бива да се приемат като актуални. Подробности се поместват всяка година в сп. “Строителен обзор” и по-подробно всяка година в бр. 7-8 на списанието.

Казаното до тук не изключва възможността квалифициран проектант или консултант да съставя и да разполага с точни окрупнени цени. Съветът ни към инвеститорите е да питат и анализират до колко е точна цената по окрупнени показатели. Свидетели сме на скандални случаи на проучвателни ценообразувания, които неволно или умишлено вкарват инвеститора в заблуда, която може да се окаже с опасни последици, особено когато се ползва кредит с висока лихва.
Окрупнените или комплексни цени са средни и винаги недостатъчно точни, ако се касае за конкретен строеж или за плащане и затова са подходящи при предварителните стадии. Тяхната точност се приема с разлика 5 - 15 % в плюс или минус.

Строителна калкулация. Единична цена.

След като е изработена (по някой от описаните в т. 5. 4 начини), количествена сметка, се прави стойностна сметка по единични цени.
Единичните цени се разработват по елементи на строителната калкулация.
Важно е да се уточнява винаги структурата на строителната калкулация, особено ако и когато се работи с чуждестранни инвеститори или изпълнители.
Принципната структура на строителната калкулация не се различава много в цяла Европа, но винаги има детайли, които ако не са уточнени, могат да предизвикат изненада. Изненадите идват главно от начините на калкулиране на труда, режийните (допълнителните) разходи и разходите за доставка.
Нашата строителна калкулация е съставена от:

разходи за труд;
допълнителни (режийни) разходи;
разходи за механизиране на строителните процеси;
разходи за материали;
печалба;
разходи за временно строителство.

В книгите на СЕК Ръководство за строителство
Договарянето - хитрини и капани
Организация, отчетност и приемане на строежите
има различни разработки по отношение на цени и ценообразуване.

Месечната промяна на цените се проследява по таблицата за инфлационните индекси, което е окрупнена общо за СМР и се помества в сп. Строителен обзор.

Тримесечните промени на цените за материали, труд, механизация и общо за СМР може да се проследят от Справочник за цените в строителството.