Прогнозни, договорни и оптимални срокове

В строителната практика се прилагат различни "капани", когато се определят и договарят срокове. Възможно е във всеки договорно определен срок за строителство да са скрити опции за удължаване по вина на невиновната страна.

Думата срок, в строителната практика може да означава две неща: датата, до която трябва да се завърши определен строеж или времето в месеци или дни, за което трябва (може) да се изпълни строежа.

Според експерти в бранша, по-правилно би било под срок да се разбира само определена дата, а времето за изграждане на строежа да се нарича времетраене на изпълнението.

Определения за срокове и времетраене

Срок е определена дата, момент, до който нещо трябва да стане, да се изпълни, да се осъществи. При взаимоотношенията в строителството срокът за завършване на строежа изтича на датата, когато се подписва констативния Протокол обр. 15. В много случаи от строителната практика като срок се определя времето от датата на договореното започване на строителството до датата на подписването на констативния протокол обр. 15. Второто определение по-често наричаме времетраене на изпълнението или времетраене на строежа.

Начало на строителството - събитието

Когато се сключва договор за строителство е важно да бъде точно определена датата, от която започва да се брои времетраенето (срокът), защото от практиката е установено, че са възможни два варианта.
В Закона за устройство на територията (ЗУТ чл. 157, ал.1) е указано, че за начало на строежа, съобразно издаденото разрешение за строеж се счита датата на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. От тази дата текат отговорностите на участниците в строежа по спазването на изискванията определени в 169 ЗУТ.
Изразът "начало на строежа" обаче не означава непременно започване на строителните работи от страна на изпълнителя. Случва се, и то твърде често, в т. 3 на раздел І от Протокол образец 2 да са описани обстоятелства, които възпрепятстват започване на строителните работи. В такива случаи би трябвало в предвидените мероприятия по т. 3.2, 3.3 и 3.4 да са записани срокове и да е уточнено коя от договарящите се страни ще бъде отговорна за изпълнението им.
При спорове, отнасящи се до неспазване на договорено времетраене, вещото лице, ако примерно е член на нашия екип, ще прочете внимателно дали в договора е определена дата на започване на изпълнението различно от датата на съставите на раздел ІІ от Протокол обр. 2 и освен това, дали според описанията по т. 3 е възможно да се започне работа, при спазване на всички правила, включително и по изискванията за ЗБУТ. Дали е определено коя от страните е отговорна за изпълнението на мероприятията. Възможен е вариант, при който мероприятията по разчистване, преместване, подходи и т.н., са записани като отговорност на строителя. Тогава би било нормално срокът да тече от датата на подписване на раздел І. Ако строителят е извършвал каквато и да е подготвителна дейност по площадката, за което му е плащано, ще бъде нормално вещото лице да прецени, че срокът тече от датата на съставяне на раздел І, без да са определени строителна линия и ниво по раздел ІІ от Протокола. Ако строежът е от категория 1 - 4, спорът ще се реши, съобразно обясненията на консултанта упражняващ строителния надзор.
Всяка от страните, когато подписва договора, преценява до колко ще бъде изгодно за нея точното определяне на началната дата.

Съображения на страните за началната дата

В нормативните текстове няма разделяне (отделяне) на подготовката (осигуряването) на площадката като отделна строителна фаза, както е в повечето европейски страни. В този смисъл датата на съставянето на Протокола обр. 2 (2а) за откриване на строителната площадка може да означава дата, от която тече договорния срок на строежа, но може да означава и дата - начало на подготовката. В потвърждение на това предположение е наличието на споменатите т.т. 3.2 и 3.3 от образеца на Протокола, които предполагат преместване на сгради, подземни съоръжения насаждения и т.н., които може да се включат във времетраенето на строежа, но може да са отделно задължение на възложителя. Протокол обр. 2 (2а) е съвместна констатация между властта (обществото) и участниците в строежа, при която се констатират факти и се предвиждат мероприятия, засягащи обществения интерес - разрешение, достъп, тротоари, ограждане, безопасност и т.н.
Началната дата, като срок, свързан с финансовите взаимоотношения между изпълнителите, в лицето на възложител и строител, може и да не е начало на времетраенето и много често не е, защото може например наличието на подземни съоръжения да е пречка за започване на основното (същинското) строителство. Споменахме за чуждестранни практики, където протоколът, идентичен с нашия обр. 2 се подписва само, когато подготовката е приключена и не съществува никаква пречка и условия, подобни на изброените в т. т. 3.2 и 3.3 от образеца.
Договорните спорове и забавянията може да започнат още при освобождаване (осигуряване) на строителната площадка. Всяка от страните трябва е наясно не само какво разбира тя, но и какво разбира контрагентът под „осигуряване на площадка“. В стремежа си да получат поръчката, строителните фирми „забравят“ да поискат уточнение, какво ще означава „осигуряване на площадка“ или „разчистена площадка“, или „фронт за нормална работа“, или само „площадка“.
В задълженията за осигуряване на площадка влизат задълженията за осигуряване на различни разрешения, които по линия на „добрата практика“ са задължение на възложителя, но при спор и арбитраж може да се прехвърлят на строителя.
От текстовете на Протокол обр. 2 към Наредба №3/2003 се подразбира, че може би възложителят предава площадката на строителя, но наименованието на протокола не е за предаване на строителната площадка. Ръководители на строителни фирми и техните помощници, когато обсъждат договорни клаузи не съобразяват това изменение и по инерция считат, че „предаване“ би означавало друг да има задължението „осигуряване“, а това може и да не е така.
Договорът се сключва преди откриване на строителната площадка. За да стане откриването на определена дата, защото времетраенето (срокът) тече от датата на откриването, трябва:
• да се получи разрешение за строеж;
• да се осигури разрешение за ползване на тротоар или сервитут, ако обектът е линеен;
• да се осигурят разрешения за превози, за хумус, за депония, за преминаване на машини;
• разрешение за ограда и за извозване на строителни отпадъци;
• разрешение за отсичане на дървета;
• разрешения или договори за временно електрозахранване, за вода, за канализация.
Всичко изредено може да е задължение на възложителя, но може и да не е. Член 157 на ЗУТ в сегашния му вариант не е категоричен в това отношение. Случва се, при подписан договор, възложител да обвини строител, че не подготвя необходимите разрешения и да развали договора. Подбудите може да са други и тези разрешения да са само повод, но всеки строител би трябвало да има предвид подобен вариант (капан).

Определяне на строителната площадка

В § 5, точка 37 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ е дефинирано, че Строителната площадка е теренът, необходим за извършване на строежа и определен с инвестиционния проект или с границите на поземления имот, в който се извършва строителството. Границите на площадката, която трябва „да бъде разчистена“ се определят, със „ситуационното решение“ към техническия проект, но се уточняват и одобряват с „организационния план“ и със „строителния ситуационен план“ към Планът за безопасност и здраве. Задължение и отговорност на строителя ще бъде да установи дали го устройва състоянието на строителната площадка по отношение на договорения срок (времетраене), ако в договора не е записана начална дата, която да му осигурява започване на нормално изпълнение на СМР, за които е определено договорно времетраене.
Общата дефиниция за „строителна площадка“ и за нейното разчистване е удобна за възложителя и той по принцип не се стреми към по-уточняващи договорни текстове.
Консултантът, упражняващ строителен надзор, като участник-институция при откриването на площадката, не е пряко заинтересован от стриктното дефиниране на границите (обхвата) на площадката, с оглед на сроковете за изпълнението.
За строителя обаче е важно да започне изпълнението на СМР в напълно осигурен терен за работа, което да му даде възможност да се вмести в договореното времетраене.

Прогнозен срок (времетраене на строежа)

На възложителя и на строителя поотделно е необходимо да имат собствено становище - прогноза за времетраенето на бъдещия строеж. Времетраенето винаги е свързано с цената на изпълнението. Теоретически се приема, че с графика, който е съставка на ПБЗ и който от своя страна е неразделна част от техническия проект и се одобрява от общината отделно (ЗУТ, чл. 156 б), е намерен оптимума между цена и срок. Практически обаче всеки от договарящите се може да има свой интерес от по-продължително или по-съкратено завършване на обекта. Възложителят ще съобразява кога е възможно да осигури площадката и кога му е необходимо да получи завършен строежа. Това е времето на неговия прогнозен срок (времетраене). За да бъде този срок оптимален, той трябва да бъде съобразен с оптимална цена, защото всяко „натягане на времетраенето“ е съпроводено с по-висока строителна стойност. В случая строителите са в по-изгодна позиция, защото имат организационен опит от други строежи и могат да определят по-точно изгодния за тях вариант на съотношението времетраене - цена. В крайна сметка всяка от двете договарящи се страни предлага своя вариант (прогноза) и след съответна процедура се стига до договореност. На следващите страници са показани примерни прогнозни срокове за изпълнение на различни строежи, при които се постига „приемлива цена" и за двете страни. Отклоненията от тези срокове обикновено се съпровождат с повече разходи за сметка на едната страна.

Договорен срок (времетраене)

След съответно осмисляне на оптималното съотношение срок/цена, се определя и договорното времетраене на строежа. Крайният срок е известен - датата на подписване на Констативен протокол образец 15. За началната дата трябва да се внимава, защото, както уточнихме вече, тя може и да не е датата на съставяне на Протокол обр. 2 (2а).
В Закона за задълженията и договорите (чл. 72) е уточнено, че срокът, който се брои по месеци, изтича в съответното число на последния месец; ако този месец няма съответно число, срокът изтича в последния му ден. Срокът, който се брои по седмици, изтича в съответния ден на последната седмица. Когато срокът се брои по дни, не се брои денят на събитието или на момента, от който започва да тече срокът. Срокът изтича в края на последния ден.
Когато последният ден от срока е неприсъствен, срокът свършва в първия следващ присъствен ден.
Когато срокът изтича определено число дни преди известен ден, този ден, както и денят на изтичането на срока не се броят.
Под начало на месеца се разбира първото число, под среда на месеца - петнадесето число и под край на месеца - последният ден на месеца.
Писмените изявления и съобщения се считат за извършени в срока, ако са предадени по начин, установен в договорен текст, до изтичането на двадесет и четвъртия час от последния ден на срока.

Примерни норми за времетраене на строителството на най-често използвани сгради са поместени в сп. Строителен обзор, бр. 4 от 2017 г.