Внимание!

Този сайт използва бисквитки, за да Ви улесни при използване на съдържанието. Можете да се съгласите или откажете. Повече информация

Приемам
Сайтът sek-bg.com използва “бисквитки”, за да Ви улесни при използването му. Бисквитките са малки текстови файлове, които се запазват на вашия компютър или мобилно устройство, когато посещавате даден уебсайт. Те позволяват на уебсайта да запомня Вашите предпочитания и действия. Можете да научите повече за това как да управлявате Вашите бисквитки, като посетите помощната функция на Вашия браузър, или можете да посетите www.aboutcookies.org, където се предоставя детайлна информация за управлението на бисквитки на най-разпространените браузъри.

Определяне на пазарната цена по метода вещна стойност

Автор: екип СЕК, публикувано на 28 Март 2012

Оценката по вещна стойност се наименова още и като оценка по строителна стойност, което пък означава, че трябва да се направи, по някакъв начин, оценка на/за разходите по новоизграждане на сградата или съоръжението и към получената стойност да се добави цената на земята, съответно правото на строеж. Оценката на сградата и оценката на терена при този метод се правят поотделно и се събират.

Строителната стойност (стойността за изграждане), съответно променена с различни ценови коефициенти е по принцип долна граница. Затова е препоръчително да се направи първо тя. Ценовите коефициенти, с които се коригира цената отчитат овехтяването (амортизацията) общо на сградата или на отделни видове работи – настилки, покриви, водоотвеждане, изолации и т.н. Други коефициенти отчитат индексните редове - промените на строителната стойност в годините назад или напред, в зависимост от приетия за основен стойностен (ценови) момент. Може с коефициенти да се отчитат и лихвените ставки и различни други фактори. В някои страни от ЕС има препоръчителни типови коефициенти, издавани от държавни институции или упълномощени браншови камари. У нас, за сега, всеки оценител сам определя какви коефициенти по вид и стойност да използва и в това се състои, до значителна степен, разликата или майсторството, или престижът на някои оценители, известни с точно идентифициране на „справедлива пазарна цена”.
 
Строителната стойност на сграда или съоръжение може да се определи по няколко начина:
• по количествено-стойностна сметка;
• по уедрени показатели;
• по еталони;
• по комбинирани критерии.
 
Най-точна е стойността, определена по подробна КСС. За да е точна тази стойност, обаче, не е достатъчна само проектна количествена сметка. От многогодишна практика сме установили, че много рядко проектната КС съответства на екзекутивната и разликите при това са значителни. Към КС, без значение дали е проектна или екзекутивна, се добавят съпътстващи строителни разходи, като например:
• временно електрозахранване;
• временно водоснабдяване и канализация;
• заснемане на площадката и основите;
• различни такси за разрешения и ползвания;
• проби и изпитвания;
• хонорари и обслужване на строителен надзор;
• издръжки на апарата на възложителя;
• проектиране и одобряване на проекта;
• обслужващи комуникации;
• обслужване на кредити.


Подробна примерна количествена сметка за строеж на еднофамилна къща е поместена в бр. 1/11 на сп. Строителен обзор, а за хотел – в книгата на СЕК „Строителни сметки и цени”. Тези примерни КСС са относително точни по отношение на количествата, но цените са към определена дата и при евентуално използване ще бъде необходимо да се коригират.

Всяка строителна стойност е изчислена към точно определена дата. За да се актуализира тя ще трябва да преизчислим най-малко два коефициента – коефициентът на амортизираност (овехтяване) и индексния коефициент за промяна на цените във времето. Ако изработваме КСС сега, а сградата или съоръжението са строени някога в миналото можем да изчислим тогавашната стойност чрез индексните редове назад. Ако намерим някогашната КСС можем да я актуализираме с индексните редове напред. Индексите могат да бъдат за цената общо на строителството, за цената на част от сградата или за цените на видовете работи. Те се поместват в различни броеве на „Строителен обзор” на части. Нашият екип например разполага с актуализирани индекси за 30 години назад. Коефициентите на амортизираност (овехтяване) са различни за различните видове сгради и отделни СМР. Те бяха нормативно определени до 2006 г., когато се отмени  действащият до тогава Правилник за приложение на Закона за държавната собственост (ППЗДДС) и по-специално разделът за „цени на сгради и отделните обекти в тях”. Поместваме на стр. .... отменените текстове за сведение на по-младите колеги. В практиката и оценяването се използват и коефициенти за амортизираност от отпадналата „Наредба за стопанисване, поддържане и стопанисване на жилищния фонд”, изчислени от таблицата за междуремонтните срокове, поместени в книгата на СЕК „Строителни ремонти” – втора част. В този брой поместваме таблица за овехтяването по видове сгради и таблица за овехтяването на видове СМР (примерни – не нормативни).

По уедрени количествено-стойностни показатели работят сега по-голямата част от оценителите в България. Това е остойностяване по окрупнена количествено-стойностна сметка. Например, вместо да се изчисляват количествата  на кофражите, армировъчната стомана и бетона по видове и да им се търсят цени, което при една къща е не по-малко от 5 – 10 позиции, се приема една позиция – стоманобетон в двуетажна къща и количеството се остойностява с обща цена, например 605 лв/m3 стоманобетон. По подобен начин се окрупнява електрическата инсталация за брой излаз, в което влизат проводници, ключове и контакти; отоплителната и водопроводната инсталации също се окрупняват на брой. По окрупнените показатели се остойностяват и части от сградата, например за кв. метър бруто площ за дограми, зидарии, настилки и т.н. Този начин е по-малко точен, но по-малко трудоемък и затова се предпочита от оценителите.
И при оценките по уедрени количествено-стойностни показатели се прилагат корекционните времеви коефициенти, както е обяснено за КСС.

Оценката по еталони е най-бърза, най-лесна, но и най-неточна и то много неточна, защото трудно се намира еталон. Оценителят често бива заблуждаван, че използва еталон, затова той трябва да се постарае и да се увери, че действително се касае за повтарящо се изпълнение на инвестиционен проект. С ценови еталони разполагат инвеститори, проектанти и надзорници, които реализират повтарящи се без промени обекти. Има такива, но всеки собственик-инвеститор или проектант пази данните за своя информация, а оценителите и конкуренцията получават дезинформация. Важно е и времето – датата на остойностяване на еталона, за да се приложат правилно корекционните коефициенти.

Оценката чрез комбинация на два от описаните начина се практикува масово от оценителите. Това ще се види и от двата примера, които поместваме. (целият материал е поместен в сп. Строителен обзор, бр. 9 от 2011 г.)

Публикувано в

Строителни цени

Коментари (0)

Напишете коментар.

Моля, влезте, за да коментирате.

  • Smetki small
  • Nadzor small
  • Kontrol small
  • SC 3-12 KORICA small
  • Tehnicheski small
  • SO 78 2012net small
  • dogovarjane hitrini small
  • Str remonti 1 small
  • Str remonti 2 small
×
Издателство СЕК